고양특례시가 지난해 6월 노후계획도시(일산신도시) 정비기본계획을 고시한 이후 각 특별정비예정구역의 특별정비계획안에 대해 사전 자문 등 패스트트랙을 지원 중인 가운데, 일산신도시 재건축 용적률에 대해 쾌적한 주거환경 조성을 위해 적정한 용적률을 적용할 필요가 있다고 밝혔다.
재건축 용적률 증가비율, 분당·일산 높아
시에 따르면 1기 신도시 재건축 기준용적률은 일산신도시가 가장 낮지만, 용적률 증가비율은 상대적으로 높은 수준인 것으로 나타났다. 단순한 용적률보다 증가비율에 주목해야 한다는 의견이다.
1기 신도시 일산의 아파트 현황용적률은 172%로, 분당(184%), 평촌(204%), 산본(207%), 중동(216%)에 비해 가장 낮은 것으로 나타났다. 일산은 1990년대 개발 당시 저밀도의 쾌적한 주거환경을 목표로 설계된 계획도시이기 때문에 1기 신도시 중에서도 평균용적률이 가장 낮은 편이다.
이런 영향으로 1기 신도시(노후계획도시) 재건축 기준용적률(아파트)은 일산 300%, 분당 326%, 산본·평촌 각각 330%, 중동 350%로 설정됐다. 역시 일산이 가장 낮고 중동이 가장 높다.
그러나 증가비율을 살펴보면 다른 결과가 나온다. 기존 현황용적률 대비 재건축 기준용적률(아파트)의 증가비율은 일산이 1.74배 (172%→300%)로, 분당 1.77배 (184%→326%) 다음으로 높은 수준을 보였다. 이어 평촌 1.62배 (204%→330%), 중동 1.62배(216%→350%), 산본 1.59배 (207%→330%) 순이다. 현황용적률이 낮은 분당과 일산의 용적률 증가 비율이 오히려 상대적으로 높은 것이다.
일산 재건축이 다른 1기 신도시에 비해 상대적으로 유리한 조건에 속한다고 말할 수 있으며, 보수적으로 봐도 타 도시에 비해 불리하다고 말하기는 어렵다는 해석이다.
고양시 “일산 재건축 용적률은 적정 수준…기반시설 감안·장기적 안목 필요”
일각에서는 다른 1기 신도시와 비교해 일산의 재건축 기준용적률(300%)이 가장 낮다며 기준용적률을 분당 등 다른 도시처럼 326% 이상으로 올려야 한다고 주장한다. 또한 기준용적률을 초과해서 일반 분양 물량을 최대한 늘려 사업성을 확보하고 주민 분담금을 낮춰야 한다는 것이다.
이에 대해 고양시는 일산 노후계획도시 재건축 기준용적률은 타 도시에 비교해도 적정한 수준이라는 입장이다. 재건축 사업성만 보고 과도한 기준용적률과 정비용적률을 적용하면 과밀개발을 초래하고 도시의 주거환경과 쾌적성을 해칠 우려가 있다는 설명이다.
아울러 용적률이 올라가면 당연히 인구수와 세대수도 같이 증가하므로 그만큼 필요해지는 기반시설 확충 및 정비는 사업시행자 즉 주민이 토지 및 현물, 현금 납부로 공공기여를 통해 부담하는 것이 의무이다. 따라서 반드시 용적률을 많이 올린다고 해서 무조건 사업성이 같이 좋아지는 구조가 아니라는 것이다.
시는 목표연도까지 확충 가능한 기반시설 용량을 검토하고 계획인구 및 세대수 등을 반영하여 도시가 감당할 수 있는 평균밀도룰 결정해야 한다고 설명한다. 과도한 재건축은 빽빽한 닭장 아파트를 양산하고 주거 쾌적성 및 일조권 저하와 상하수도·주차·도로·학교 부족, 환경오염 및 건설폐기물 급증 등 도시 곳곳에서 과부하를 유발할 수 있다.
특히 도로, 철도 등 교통인프라가 가장 우려되는 분야다. 민간 재건축 사업 특성상 교통망의 강제적인 일제 정비가 불가능하여 교통망 확장에 한계가 있고, 광역교통망 확대에 오랜 시간이 소요되기 때문이다. 기존의 상가, 주택, 학교가 자리를 잡고 있어서 신규 도로 확장도 쉽지 않다. 기반시설에 대한 충분한 고려 없이 용적률만 높여 재건축 사업성을 확보하자는 주장은 쾌적한 주거환경과 도시의 미래를 해칠 우려가 있어 경계해야 한다는 설명이다.
이동환 고양특례시장은 “노후계획도시 재건축은 도시 전체를 새롭게 설계하는 과정인 만큼 멀리 장기적인 안목과 넓은 시야를 가져야 한다”라며 “지금 당장의 사업성만 볼 것이 아니라 도로, 철도, 상하수도 등 도시기반시설이 감당할 수 있는 건축계획을 수립해야만 시민편익 우선의 쾌적한 주거환경과 도시경쟁력을 확보하는 등 살기 좋은 미래도시로 나아갈 수 있다”고 밝혔다.
