최근 상업지역 내 공실 증가와 수요 감소에 따라 인천시는 2024년 12월, 주거복합건축물 건축 시 비주거 의무 비율을 기존 20%에서 10%로 완화했다. 인천연구원은 이에 따른 건축 실태를 조사하고, 향후 도시관리 개선 방안을 제안했다.

조사에 따르면, 2015년부터 2024년까지 인천시 상업지역 내 건축된 공동주택과 오피스텔, 생활숙박시설을 포함하는 주거복합건축물은 약 1,040동이며, 이 중 대부분은 전체 연면적의 90% 이상이 공동주택, 오피스텔, 생활숙박시설 등 주거 용도로 사용되고 있는 것으로 나타났다. 특히, 오피스텔과 숙박시설을 제외한 근린상가, 사무실 등 순수 비주거 비율은 5%에 그쳤다.

이는 현행 제도상 오피스텔과 생활숙박시설 연면적의 50%를 비주거 용도로 산정하기 때문에 실질적으로는 주거용으로 사용되면서도 비주거 비율 요건을 충족하는 사례가 많기 때문이다.

주거복합건축물의 평균 용적률은 700%에 달하며, 이 중 34%는 800% 이상의 높은 용적률로 건축됐다. 이러한 고층･고밀 개발이 도로 등 기반시설이 부족한 지역에 집중되면서 교통 혼잡과 주차난, 그리고 해가 비치지 않는 영구 음영 발생 등 열악한 도시환경을 양산하는 것이다.

이제 주거복합건축물 관리는 단일 건축물 관리가 아니라 “상업지역을 전체적으로 어떻게 관리할 것인가”라는 고민이 필요하다.

넓게 분포한 인천의 상업지역을 모두 상업･업무 기능으로 고층･고밀 개발하기 어렵다. 중심지 위계에 따라 도심은 상업･업무 기능 위주로, 지역 주민의 일상적 소비와 생활 편의를 지원하는 지역중심과 지구중심은 주거용도를 완화하되 개발밀도는 제한하는 방식으로 구분 관리할 필요가 있다.

이 연구는 주거복합건축물 관리 개선 방안으로 관리가 시급한 지역은 지구단위계획구역을 지정하여 관리하는 것을 제안하고 있다. 기존 주거복합건축물 관리 제도인 용도용적제는 오피스텔과 생활숙박시설 연면적을 현실적으로 주거용도로 간주하고, 주거용도 용적률을 고정하여 관리하는 방안을 제안했다.

또한 도시환경을 위해 기반시설 확보와 연계해 개발밀도를 조정하고 주민편의시설 등을 확보하기 위해 기반시설 연동 관리 지침과 함께 기반시설 확보 시 인센티브를 부여하는 방안도 함께 제안했다.

인천연구원 안내영 연구위원은“여건 변화에 따라 상업지역을 둘러싼 개발 환경도 바뀌고 있지만, 여러 이해관계자와 복잡한 개발 과정으로 인해 제도를 바꾸는 것은 쉽지 않다. 그러나 쾌적하고 매력 있는 상업지역 창출과 지속가능한 도시환경을 만들기 위한 관점에서 공간 관리 제도 변화가 필요하다.”라고 밝혔다.