최근 경기 침체로 마곡 지식산업센터의 공실률이 높아지자, 서울시는 입주기업의 수요를 반영한 규제 완화 방안을 마련했다.

마곡산업단지는 바이오ㆍICT 등 첨단산업과 연구기관이 밀집한 국내 최대 R&D 클러스터로, 수도권 외곽 지역 지식산업센터와 달리 기업 활동을 뒷받침할 교통망과 배후 수요가 풍부하다. 서울시는 이러한 입지적 강점을 바탕으로 규제 완화 효과를 극대화해, 마곡 지식산업센터의 차별화된 경쟁력을 높이겠다는 계획이다.

지식산업센터는 저렴한 임대료로 소액 투자가 용이하고, 주택관련 규제를 받지 않는 비주거 부동산으로 한때 개인 투자자의 주요 투자처로 각광 받았으나, 최근 건설 경기 악화와 상업용 부동산 시장 위축으로 분양과 임대가 부진한 상황이다.

앞서 시는 2020년대 초반 마곡산단 지산 공급 당시 저금리로 인한 부동산 시장 과열 우려와 첨단산업단지 내 공공성 확보 필요성 등을 이유로 시설 기준과 입주 제한 규제를 적용해왔다. 그러나 경기 침체로 분양･임대 수요가 줄어들면서 공실률이 늘어나자, 개선 필요성을 인식하고 규제 완화 방안을 적극 검토･추진해왔다.

현재 마곡산단 내 분양, 임대 시행중인 지산은 3개소(보타닉게이트. 아이파크 디 어반, 뉴브클라우드힐스)로, ’26년 추가 1개소(레이어드 허브(가칭))가 준공되면 총 4개소(약 800호) 규모로 확대될 예정이다.

이번 규제 완화의 핵심 내용은 ▴기업별 임대상한면적 폐지 ▴근린생활시설 설치 면적상한 완화 ▴근린생활시설 내 휴게음식점, 일반음식점 설치 허용 ▴입주업종범위 확대 등이다. 이는 지산 입주기업과 근로자의 요청 사항을 적극 반영한 것이다.

서울시는 지산 운영사(사업시행자) 간담회, 현장 점검 등을 통해 수요자 중심의 규제 완화 안건을 발굴했고, 정책심의위원회 전문가 검토를 거쳐 최종 확정했다.

'임대상한면적 120㎡ 폐지…다양한 기업의 입주 수요 충족 기대'

먼저, 규제철폐 64호 관련해 입주기업 1개사당 임대상한면적 120㎡ 제한을 폐지해 다양한 규모의 기업이 필요한 면적을 자유롭게 사용할 수 있도록 지산 입주를 지원한다. 이를 통해 다양한 기업의 입주 수요를 충족하고 지산 내 공실 해소에도 실질적인 도움이 될 것으로 기대된다.

그간에는 보다 많은 중·소규모 업체에 입주 기회를 제공하고자 마곡산단 지산 입주기업 1개당 최대 임대 면적을 전용면적 기준 120㎡ 이하로 제한했다. 그러나 이러한 규제가 다양한 규모의 기업 입주 수요를 가로막는 요인으로 일부 작용해왔다.

'근린생활시설 설치 가능 면적 확대(건축연면적의 최대 10%까지)'

또한, 근린생활시설의 설치 가능 면적을 기존 건축연면적의 3%에서 최대 10%까지 확대하고, 기존에 금지됐던 일반음식점과 휴게음식점 설치도 허용했다. 이로써 지산별 특성에 맞춘 유연한 시설 구성과 근로자 편의 향상이 가능해졌다.

이번 규제완화로 각 지산이 입주기업과 근로자 수요에 따라 자유롭게 시설을 조성할 수 있어 지산 운영사의 사업성 개선 및 인근 근로자의 근무환경 개선이 기대된다.

'입주 업종 제한 산진법상 허용업종까지 확대…마곡산단 내 업종 다양성과 입주율↑'

입주 업종 제한도 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법) 시행령 제6조상 허용 업종까지 폭넓게 확대된다. 기존의 IT, BT, NT, GT, R&D 등으로 제한됐던 범위에 전문서비스업(회계․세무 관련 서비스업, 경영컨설팅업), 정보통신업(출판, 영상․오디오 기록물 제작 및 배급업), 사업지원서비스업(콜센터 및 텔레마케팅, 보안시스템 서비스업) 등이 추가돼 마곡산단 내 업종 다양성과 입주율 제고가 기대된다.

시는 최근 투자 위축과 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 현상 등에도 불구하고 실수요 기업 중심의 입주 환경을 조성해 공실 문제를 근본적으로 해결한다는 방침이다. 지식산업센터를 단순한 투자처가 아닌 기업 활동 거점으로 기능하게 해 안정적인 기업 정착을 유도하는 데 정책의 초점을 맞추고 있다.

자세한 내용은 ‘마곡일반산업단지 관리기본계획’ 변경 고시(서울시보)에서 확인할 수 있으며, 개정 사항은 운영사와의 변경계약 체결을 거쳐 연내 적용될 예정이다.

주용태 서울시 경제실장은 “이번 규제 완화는 첨단산업단지 마곡산단 지식산업센터의 강점을 살려 다양한 기업이 모여드는 혁신 거점으로 도약하기 위한 조치”라며, “앞으로도 관계자들과의 적극적인 소통을 통해 산단 활성화를 가로막는 불합리한 규제를 적극 발굴하고, 기업 성장 환경을 조성하는데 힘쓰겠다”고 밝혔다.